駅近物件は希少性が高い 駅徒歩5分は徒歩10分よりも3倍の希少価値あり

駅近の希少性物件の選び方

一戸建ては土地が資産として残るため、土地の資産価値が低下しにくい物件を選びたいものです。
資産価値が高い土地の条件の一つが駅近です。
例えば、徒歩5分圏の物件は徒歩5分~10分圏の物件に比べて、3倍の希少価値があります。
このページでは、駅近物件の重要性と注意点について説明します。

駅近物件の需要が増す理由

近年、空家の増加がニュースになってきていますが、日本では今後も人口の減少が進むので空家も更に増加すると考えられます。空家の増加に伴い、駅徒歩圏と徒歩圏外の物件価格差が拡大していくのではないかと思います。空家が増加すると人口密度が低下しますので、例えば徒歩圏外にお住まいの方が使用するバスの便数が減少するかもしれません。利便性が低下すると、住宅を購入したい人が駅徒歩圏外の物件購入を回避するという負のスパイラルになってしまいます。また、日本では高齢化も進みますので、買い物や通院に便利な駅徒歩圏を志向する人が増えると予想されます。

徒歩5分圏と10分圏の面積差

では、駅近物件の希少性を確認するために、徒歩5分圏と徒歩10分圏の面積差を求めてみます。
別の記事でも説明しましたが、不動産表示における徒歩1分は80mと決められています。
ここでは計算を簡易にするため、道に沿った距離ではなく駅からの直線距離で計算します。
駅から直線で徒歩5分圏、すなわち400m以内の土地面積は下記の式で求められて、0.5km2となります。

徒歩5分圏内の面積

次に徒歩5分~10分圏の面積を求めるために、まず徒歩10分圏内の面積を下記式のように求めると2.0km2となります。この2.0km2から先ほど求めた徒歩5分圏内の面積0.5km2を引いた1.5km2が徒歩5分~10分圏の面積となります。

徒歩10分圏内の面積

よって、徒歩5分圏の面積は徒歩5分~10分圏の1/3しかないということになります。

駅近物件の希少性

面積が1/3しかないということは、徒歩5分圏の物件は徒歩5分~10分圏の物件よりも3倍の希少価値があるということです。実際には駅に近づくほど商業施設が多くなり住宅地は少なくなるため、実際の希少価値は3倍以上あります。
なお、徒歩10分~15分圏の物件は徒歩5分~10分圏の物件よりも約1.7倍の希少価値があります。
円の面積を求める公式からも分かるように、面積は駅からの距離の二乗に比例するため、駅近物件の希少性が累乗で高まるのです。
希少性が高いということは、駅近の方が売りに出される物件数も少ないことになります。物件数が少ないので値崩れしにくく、売却し易いため資産価値を高く維持することができます

駅近物件の注意点

今回の例では徒歩5分以内と徒歩10分以内を例に説明しましたが、実際には徒歩5分以内には商業施設やビルがあったりして住環境としては良くないかもしれません。駅に近すぎると、2階建て程度の住宅が主な「低層住居専用地域」という用途地域ではなく、マンションや商業施設も建てられる用途地域にかかってしまうことがあるのです。駅に近すぎる場合には、物件の用途地域と周辺の用途地域を確認することが重要です。
住環境が良くて、なるべく駅に近い物件を選ぶことが宅地の資産価値を低下させないことに繋がります。

まとめ

資産価値が高い土地の条件の一つが駅近です。
徒歩5分圏の物件は徒歩5分~10分圏の物件に比べて、3倍の希少価値があります。
物件の用途地域と周辺の用途地域を確認することが重要です。

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